Højesteret afsagde den 30. april 2024 dom i en sag om defekter ved et badeværlse i en ejerlejlighed, og har taget stilling til spørgsmålet om mangelsbeføjelsen "aflag i købesummen", herunder hvordan afslagsbeføjelsen finder anvendelse og under hvilke omstændigheder en køber har krav på afslag samt ikke mindst opgørelsen af selve afslaget. 

Det vurderes ikke, at dommen ændrer på den herksende opfattelse, men dommens præmisser er udførlige og udfolder de momenter, der skal indgå i vurderingen af, om kendskab til defekten må antages at ville have ført til en lavere købesummen for ejendommen (her en ejerlejlighed). Det tydeliggøres, at vurderingen af, hvor indgribende defekten må antages at have på anvendelsesmuligheden af ejendommen eller her i et badeværelse, også indgår i den samlede vurdering sammenholdt med udbedringsomkostningernes størrelse efter fradrag af værdien for nyt-for-gammelt.

Landsetten dømte, men Højesteret frifandt.

Flere momenter indgår i vurderingen af, om parterne ud fra en antagelse af deres subjektive vilje ville have handlet anderledes med kensakb til defekten - og det virker korrekt. Det er således ikke kun et spørgsmål om kroner og øre, og her var afslagskravet af mindre størrelse på kun 2,5%. Der er en tendens til at kræve afslag for selv mindre defekter under henvisning til at det er en funktionsmangel hvor et badeværelse, der er af vital betydning for lejlighedens anvendelse er defekt og det var faktisk også landsrettens argumentation, ligesom de vurderede kravet til at være noget større.

Det vurderes, at en betydelig årsag til at dommen faldt forskelligt ud i Landsretten og Højesteret er, at man i Landsretten opgjorde kravet til 4.03%, mens Højesteret fandt at kravet reelt set - efter fradrag for værdien af nyt for gammelt - alene kunne opgøres til 2,5%. Det er nok den væsentligste forskel, der formentlig har fået resultatet til at skifte. 

Præmisserne fra Højesteret er næsten bedst blot at gengive i sin helhed, og var sålydende: 

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og problemstilling

I august 2019 solgte A sin ejerlejlighed på ca. 62 m2 beliggende i indre København til B og C til udbudsprisen på 3.195.000 kr. Overtagelsesdatoen var 1. september 2019, og lejligheden var uden bopælspligt. Parterne er enige om, at der forelå mangler ved badeværelset. Skønsmanden har opgjort udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet til ca. 117.000 kr. (130.000 kr. fratrukket 10 %) og værdien af forbedringer til ca. 40.000 kr.

Sagen angår, om B og C har krav på afslag i købesummen. A har gjort gældende, at B og C ikke har godtgjort, at de med kendskab til manglerne på handelstidspunktet ville have opnået et afslag i købesummen. De købte den eftertragtede lejlighed uden at forhandle om udbudsprisen, selv om de under besigtigelsen forud for købet havde bemærket, at der var revner i badeværelsesgulvet. Henset til skønsmandens vurdering af udbedringsomkostninger med fradrag af forbedringer ville et afslag ikke overstige ca. 80.000 kr.,
svarende til ca. 2,5 % af købesummen, hvilket er under bagatelgrænsen.

B og C har gjort gældende, at skønsmanden har konstateret skjulte funktionelle mangler ved badeværelset, som de ville være tvunget til at udbedre for at kunne anvende badeværelset. Afslaget i købesummen skal opgøres til udbedringsomkostningerne, som ifølge skønsmanden udgør ca. 130.000 kr. Der er ikke grundlag for at foretage fradrag for forbedringer. Der gælder ikke en absolut bagatelgrænse for afslag.

Afslag i købesummen

Som anført i bl.a. Højesterets dom af 23. april 2004 (UfR 2004.1873) og Højesterets dom af 11. oktober 2012 (UfR 2013.140) må der ved afgørelsen af, om en køber i en mangelsituation har krav på afslag i købesummen, tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. Vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet – absolut og i forhold til købesummen – samt det påberåbte forholds beskaffenhed, f.eks. på den ene side en væsentlig og aktuel ulovlighed over for på den anden side et forhold, der ikke inden for en overskuelig periode vil forringe ejendommens anvendelighed.
Efter bevisførelsen lægger Højesteret til grund, at B og C ved deres besigtigelse af lejligheden forud for købet lagde mærke til, at der var revner i badeværelsesgulvet. Højesteret finder, at de dermed burde gå ud fra, at revnerne skulle udbedres, og at der kunne være fugtskader. De forsøgte ikke at opnå et afslag i udbudsprisen.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at B og C kendte eller burde have kendt til de konstaterede skjulte mangler i form af bl.a. mangelfuld vådrumssikring i badeværelset.
Spørgsmålet er, om B og C har sandsynliggjort, at de med kendskab til de skjulte mangler ville have opnået et afslag i købesummen for de heraf følgende
yderligere udbedringsomkostninger.

Ved opgørelsen af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet skal der tages højde for forbedringer efter princippet om ”nyt-for-gammelt”. Efter skønserklæringerne og bevisførelsen i øvrigt finder Højesteret, at udbedringsomkostningerne med fradrag for forbedringer skønsmæssigt kan fastsættes til 80.000 kr. svarende til ca. 2,5 % af købesummen.

På den anførte baggrund finder Højesteret, at det ikke er sandsynliggjort, at kendskab til de skjulte mangler ved badeværelset ville have ført til en nedsættelse af købesummen. Det bemærkes i øvrigt, at der ikke er grundlag for at fastslå, at de skjulte mangler gjorde badeværelset uanvendeligt. Betingelserne for at tilkende B og C afslag i købesummen er således ikke opfyldt.

Konklusion
A frifindes.

Ser vi på Landsretsafgørelsen, var den sålydende:

Landsrettens begrundelse og resultat

Efter indholdet af skønserklæringerne, samt forklaringen fra skønsmanden, og i øvrigt af de af byretten anførte grunde, tiltræder landsretten, at der på badeværelset var funktionelle mangler, som skal udbedres, såfremt fortsat normal brug skal være forsvarlig.

Henset til, at en udbedring af badeværelset, efter skønsmandens forklaring kan ske ved brug af eksisterende sanitet og inventar lægger landsretten til grund, at en lovliggørelse af badeværelset ikke vil medføre en forbedring af lejlighedens værdi. Et forholdsmæssigt afslag vil skulle beregnes ud fra udbedringsværdien i 2019, som efter skønsmandens forklaring vil udgøre 130.000 kr. (2021-tal) fra-trukket 10 % (2019-tal), dvs. 128.700 kr. Et forholdsmæssigt afslag på 128.700 kr. af købssummen på 3.195.000 kr. udgør således 4.03% af købssummen.

Med denne tilføjelse tilslutter landsretten sig byrettens begrundelse og stadfæster derfor byrettens dom.