Højesteret har igen inden for kort tid ændret retspraksis inden for andelsboligområdet. Nu angår det vurderingen af, hvornår en købsaftale for en andelsbolig må anses for indgået. Dommens resultat får stor betydning for landets andelsboligforeninger, og spørgsmålet er nu, hvordan bestyrelserne i praksis skal håndtere den ændrede praksis? I den pågældende retssag er andelsboligforeningen ifaldet erstatningsansvar, og det er i virkeligheden en skelsættende dom på flere punkter. 

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER OG RESULTAT 

A, der var andelshaver i Andelsboligforeningen X, underskrev den 1. juli 2020 en overdragelsesaftale, hvorved hun solgte sin andelsbolig til B. Overdragelsesaftalen blev godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse den 7. juli 2020. Prisen for andelen var fastsat som andelsværdien, der var vedtaget på generalforsamlingen i september 2019. Den offentlige ejendomsvurdering på 212 mio. kr. var lagt til grund for andelsværdiberegningen. I foråret 2020 havde foreningens bestyrelse indhentet en valuarvurdering af ejendommen. Den 19. maj 2020 modtog foreningen en foreløbig værdiindikation fra valuaren på 247-251 mio. kr. Den endelige valuarvurdering pr. 30. juni 2020, som foreningens administrator modtog den 1. juli 2020, var på 251,85 mio. kr. På andelsboligforeningens generalforsamling i oktober 2020 blev det besluttet at overgå til valuarvurdering ved andelsværdiberegningen for regnskabsåret 1. juli 2019 til 30. juni 2020. Andelsværdien af den andelsbolig, som A overdrog til B, steg dermed med 146.001 kr.

Sagen angik, om foreningen var erstatningsansvarlig for, at A solgte sin andelsbolig til en pris, der ikke tog højde for den nævnte forøgelse af andelens værdi.

Efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1, må prisen af en andelsbolig ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Efter § 6, stk. 6, skal en overdragelsesaftale forelægges andelsboligforeningens bestyrelse til godkendelse. Ifølge lovens § 6 c, stk. 1, nr. 4, skal bestyrelsen i en andelsboligforening påse bl.a., at andelshaverne modtager orientering om foreningens forhold, når der er behov herfor.

Højesteret udtalte, at andelsboligforeningsloven må forstås således, at en aftale om overdragelse af en andelsbolig først er endelig og bindende, når den er godkendt af bestyrelsen. Højesteret udtalte endvidere, at det forud for bestyrelsens godkendelse bl.a. påhviler bestyrelsen at varetage sælgers interesser ved at sørge for, at sælgeren får de fornødne oplysninger til at vurdere, om prisen er rimelig. Dette indebærer pligt for bestyrelsen til – inden godkendelse af en overdragelsesaftale – at orientere en sælger om en mulig forhøjelse af andelsværdien på den førstkommende generalforsamling og, hvis der er hjemmel i foreningen hertil, også at orientere om muligheden for at vedtage en prisreguleringsklausul for at tage højde for en sådan mulig forhøjelse.

Højesteret fastslog herefter, at der først den 7. juli 2020 var indgået en endelig og bindende aftale mellem A og B om overdragelse af andelsboligen. Da bestyrelsen ikke forud for godkendelsen havde orienteret A om, at der var indhentet en valuarvurdering pr. 30. juni 2020, der væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering, og som ville kunne give grundlag for en forøgelse af andelsværdien på den førstkommende generalforsamling, samt om, at der kunne vedtages en prisreguleringsklausul, havde bestyrelsen ikke i tilstrækkelig grad varetaget A’s interesser. Højesteret lagde vægt på, at bestyrelsen selv havde taget initiativ til at indhente vurderingen, at bestyrelsen den 19. maj 2020 modtog en værdiindikation, der væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering, og at bestyrelsen var klar over, at den endelige valuarvurdering skulle være foretaget inden den 1. juli 2020.

På den baggrund fastslog Højesteret, at andelsboligforeningen var erstatningsansvarlig.

Landsretten var nået til et andet resultat.

BEMÆRKNINGER TIL HØJESTERETS DOM 

Det har indtil nu været den herskende opfattelse i teori og retspraksis, at tidspunktet for købsaftalens indgåelse mellem køber og sælger er afgørende for, hvad sælger kan få for sin andelsbolig, og Højesterets har flere gange herunder i U2013.1093H udtalt, at det er forholdene på aftaletidspunktet, det vil sige hvor køber og sælger har indgået en betinget købsatale, der er afgørende for, hvad maksimalprisen skal fastsættes til. Maksimalprisen skal pågøres på dette tidspunkt, og ikke først når bestyrelsen godkender handlen, jf. Neville (2012), s. 202 og TBB2011.21 afsnit 2.4.1. Jeg tænker ikke, at dette udgangspunkt er ændret med den nye dom, men jeg kan da godt blive i tvivl med denne dom. Men det har indtil nu været antaget, at hvis maksimalprisen er steget eller faldet i tiden mellem det tidspunkt, hvor køber og sælger indgår betinget aftale, og bestyrelsens efterfølgende godkendelse af aftalen, har det været uden betydning for begge handlens parter, da bestyrelsen blot skal kontrollere, at prisen på aftaletidspunktet for indgåelsen af den betingede købsaftale, har været gyldig. Hvis man flytter tidspunktet for aftaleindgåelse til det tidspunkt, hvor bestyrelsen godkender købsaftalen, vil man således måske også skulle foretage maksimalprisberegningen på dette senere tidspunkt. Nogle har været inde herpå tidligere, herunder eksempelvis Träff & Juul-Nyholm (2011), s. 410f, der måske talte herfor. 

Højesteret slår nu fast, at aftalen er betinget af bestyrelsens accept, og derfor først kan anses for endelig og bindende, når bestyrelsen har tiltrådt og godkendt aftalen. Det har vi godt vidst, men det nye er, at bestyrelsen skal orientere sælger, hvis der i tiden mellem parternes betingede aftaleindgåelse og bestyrelens godkendelse af aftalen, er opstået ændringer, som betyder, at sælger kunne have fået mere for sin andelsbolig. Og gør foreningens bestyrelse ikke det i dette tidsrum, ifalder foreningen erstatningsansvar. Og det er i virkeligheden tankevækkende. 

For resultatet afføder en række nye spørgmsål: 

Når købsaftalen er betinget af bestyrelsens godkendelse, må det følge af dommen, at bestyrelsen skal gøre opmærksom på, hvis der kan indsættes reguleringsklausul, eller hvis sælger kan afvente salget og måske få mere for sin andelsbolig, og da spørge sælger, om han ønsker at de skal nægte godkendelsen, hvorved aftalen falder bort. Hvis ikke bestyrelsen gør det, vil foreningen ifalde erstatningsansvar. Men kan bestyrelsen bare nægte, hvis købsaftalen og prisen i øvrigt er lovlig? Den bestemmelse, der netop siger, at bestyrelsen skal godkende købsaftalen og sikre overholdelsen af maksimalprisen, er alene begrundet i, at bestyrelsen skal kontrollere, at der ikke sælges til en ulovlig overpris. Andet ligger der ikke i den bestemmelse. Alene i normalvedtægtens § 18 taler man om, at bestyrelsen også skal kunne godkende aftalevilkår i øvrigt, men under alle omstændigheder antager man, at en nægtelse skal være saglig. Ganske som hvis man heller ikke kan godkende køber, idet indsigelserne mod køber skal være velbegrundet. Køberen vil blive rasende, hvis sælger bliver tilbudt at få aftalen annulleret af bestyrelsen, for køberen har måske gjort en god handel. Sælger vil måske så sælge til en anden, der er villig til at betale mere. 

Obligationsretligt hænger det ikke helt sammen, for når to parter indgår betinget aftale, der er betinget af, at bestyrelsen skal kontrollere, at der er solgt til en lovlig pris, er det normalt således, at bestyrelsen ikke kan nægte at godkende, hvis prisen er lovlig, og vil altså skulle godkende aftalen, hvorved løbet så at sige er kørt for sælger. Samtidig er begge handlens parter bundet af en betinget aftale - alene hvis betingelsen ikke opfyldes, vil handlen blive annuleret. Dommen må forstås således, at bestyrelsen skal tilbyde at nægte at godkende, hvis ikke sælger har gjort en god nok handel, og måske kunne få mere for sin bolig, således at den betingede købsaftale falder bor ved annullering. Herefter må parterne reforhandle aftalen, og ny aftale må indgås med køber, eller den må sælges til en anden køber, der er villig til at betale det mere. Det giver sælger en fortrydelsesadgang, kan man sige. Det er dog ikke det, vi normalt ville nå frem til  og derfor er dommen noget vanskelig at forstå, og er noget besynderlig. Højesterets præmisser er bekymrende korte, og forholder sig slet ikke til disse forhold. Men dommen kan næppe forstås på anden måde end at Højesteret skubber tidspunktet for aftalebinding til et senere tidspunkt. 

Bestemmelsen i andelsboligforeningslovens § 6C, stk. 1, nr. 4, handler om at bestyrelsen løbende skal holde andelshaverne orienteret om foreningens økonomiske forhold. Men at udstrække bestemmelsen til at orientere sælger, efter at sælger har solgt sin andelsbolig, og give sælger mulighed for at komme ud af handlen ved at nægte godkendelse af aftalen, er noget vidtgående. Da får sælger en gratis fortrydelsesret, jf. ovenfor. Hvis en køber vil fortryde, skal køber betale 1% i godtgørelse til sælger. Og køber bliver ikke tilbudt denne mulighed for at få annulleret handlen. 

Hvis bestyrelsen er bekendt med, at der er risko for et fald i andelsværdi fordi man ved, at der snart skal renoveres tag eller facade, skal bestyrelsen da tilbyde køber at nægte at godkende, og derved give køber mulighed for at komme ud af handlen uden at skulle betale fortrydelsesgebyr eller hvis fortrydelsesfristen er udløbet alligevel derved give køber mulighed for at kunne komme ud af handlen? Bestemmelsen i lovens § 6C, stk. 1, nr. 4 angår en pligt til at holde "andelshaverne" orientreret om finansielle forhold i andelsboligforeningen, men er køber andelshaver endnu, og omfattet af den bestemmelse, eller er det kun sælger? Det er formentlig kun sælger, for der kan kun være én andelshaver, og det må være sælger, indtil køber har overtaget. Men hvorfor skal en bestyrelse/forening kun varetage sælgers interesser, der er på vej ud af foreningen, og ikke købers, der er på vej ind i foreningen, og hvori består egentlig forskellen? Er disse regler og denne praksis, der nu skabes, hensigtsmæssig? 

Hvis købsaftalen først er indgået, når bestyrelsen har tiltrådt, vil fortrydelsesretten da også først blive igangsat fra dette tidspunkt? Formentlig ikke, for fortrydelsesretten følger af en anden lov, nemlig lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Og det har man ikke indtil nu antaget. Man har normalt forstået lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom således, at købers fortrydelsret starter, når der aftaleretligt er indgået en aftale mellem parterne uanset om den er betinget, og den anses for indgået, når køber er gjort bekendt med sælgers accept. Det fremgår faktisk direkte af forarbejderne til lovens § 8, hvor bl.a. er nævnt: "Fortrydelsesretten gælder fra aftalens indgåelse, uanset om aftalen er endelig eller betinget af et eller flere forhold, f.eks. af, at købers advokat godkender aftalen. Hvis advokaten i det nævnte eksempel ikke godkender aftalen, er betingelsen for aftalen imidlertid ikke opfyldt, og der bliver i så fald ikke tale om at benytte fortrydelsesretten efter denne lov." Når vi handler ejerlejligheder eller villaer, vil de fleste af sådanne købsaftaler være betinget af eksmepelvis et advokat- eller bankforhold eller for at visse supplernede dokumentoplysninger fremkommer, og ikke må give anledning til købers indsigelser.

Det har været antaget indtil nu, at forældelsesfristen for overpriskrav efter andelsboligforeningslovens § 16 skal regnes fra aftalens indgåelse, som det tidspunkt, hvor køber og sælger skriver under, uanset om aftalen er betinget. Forældelsesfristen løber altså normalt fra aftaletidspunktet, jf. nedenstående praksis. Det afgørende er her tidspunktet for indgåelse af overdragelsesaftalen og ikke for bestyrelsens godkendelse, jf. T:BB 2000 29 Ø og T:BB 2014 733. Men ændrer Højesteret nu også dette tidspunkt med dommen, således at begyndelsestidspunktet for den 3 årige forældelse udskydes til det tidspunkt, hvor bestyrelsen godkender? Det kunne noget tyde på, men Højesteret anfører heller ikke noget herom i sine præmisser. 

Problemet er, at man i én lov forstår tidspunktet for aftaleindgåelsen på et tidspunkt og knytter retsvirkninger hertil (eksempelvis fortrydelsesreglen eller princippet om hvornår maksimalprisen skal opgøres), men anderledes i anden sammenhæng (hvornår aftalen anses for indgået og måske hvornår forældelsesfristen skal løbe). I andelsboligforeningsloven indebærer Højesteretspraksis, at man skal opgøre maksimalprisen på aftaletidspunket mellem køber og sælger, men i relation til rådgivning af sælgers behov og interesser først noget tid senere, når bestyrelsen tiltræder købsaftalen. Det er generelt tilrådeligt, at man tilrettelægger og fortolker regler på samme måde, men jeg ved godt, at det ikke altid er sådan. Man kan eksempelvis have én forståelse af bopælspligt i boliglovene, og en anden i skattelovgivningen. Men det er grundlæggende noget rod, fordi borgerne har svært ved at finde rundt i noget, der så ender med at blive en lovjungle, når man ikke behandler nogenlunde samme spørgsmål eller retsområder på samme måde i forskellige relationer. 

Så dommen fra Højesteret må nærstuderes og drøftes i den kommende tid, og vil givetvis åbne op for en masse nye spørgsmål og diskussioner, og jeg føler mig ikke helt sikker på, at resultatet af dommen er hverken hensigtsmæssig eller tilstrækkelig gennemtænkt. Men gældende ret er det nu, og Højesteret tager som bekendt ikke fejl. 

Link til dommen: https://domstol.dk/hoejesteret/aktuelt/2024/2/andelsboligforenings-erstatningsansvar/

Kristian Dreyer