Højesteret har netop i sin dom af 20. februar 2024 slået fast, at en andelsboligsælger kan ifalde erstatningsansvar vedrørende en solgt forbedring, og kan risikere at skulle betale erstatning svarende til hele udbedringsudgiften, selvom dette beløb er højere end hvad køberen har betalt for selve forbedringen. 

Højesteret følger meget godt det udgangspunkt, som vi antog var gældende ret i artiklen i TBB2023.857 omkring erstatning i anledning af andelsboligsalg. I artiklen åbner vi en dør på klem for at antage, at erstatningskravet må nedsættes som følge af, at køber ellers vil opnå en berigelse. Vi har manglet retspraksis, og den er nu kommet. Højesteret finder, at det beror på almindelige køberetlige principper, om køberen af en andelsbolig har krav på erstatning, hvis det efter købet viser sig, at sælgeren har handlet ansvarspådragende. En købers erstatningskrav omfatter det fulde tab, og er således ikke begrænset til det beløb, som køberen har betalt for en forbedring, der viser sig at være mangelfuld. Der var tale om et badeværelse. Afslagsbeføjelsen og de principper som Højesteret har slået fast i bl.a. U2022.3708H gælder ikke ved erstatning. 

I den konkrete sag havde købern betalt 21.904 kr. for forbedringen, men det kostede 47.140 kr. at udbedre. Da vi er inde i erstatningsreglerne, fik andelsboligkøberen 47.140 kr. tilkendt i erstatning. 

Normalt vil man ved opgørelse af erstatningen foretage fradrag for nyt-for-gammelt, idet køberen ikke skal tjene på udbedringen (og stilles bedre end ved købet), men Højesteret foretog ikke et sådant fradrag. Højesteret anfører således, at "...skønserklæringerne ikke giver grundlag for at foretgage fradrag efter princippet "nyt-for-gammelt". Det har ikke betydning for tabets opgørelse, om køber eventuelt vil kunne medtage udbedringsomkostningerne som en forbedring ved et senere salg af andelsboligen".

Læser man byretsdommen, ses spørgsmålene til skønsmanden gengivet, og heri er der ikke spurgt til levetidsforbedringer og værdien af nyt-for-gammetl eller tilsvarnede. Meget tyder på, at resultatet derfor er båret af, at man simpelthen ikke har fået det belyst uner sagen. Når Højesteret derfor skriver, at skønserklæringerne ikke giver grundlag for at foretage fradrag efter princippet om nyt-for-gammelt, er det nok fordi, man ikke har spurgt skønsmanden herom. Civile sager afgøres på baggrund af, hvad partenre fremkommer med, og procederer på i modsætning til straffesager. Det skal dog siges, at badeværelsets var udført i 2018 og på tidspunktet for sagens opståen, var det altså et stort set nyt badeværelse, og det kan være, at man derfor ikke har fundet det relevant at spørge om. Det er i hvert fald den logiske forklaring, men dommen må blot ikke tages til indtægt for, at man ikke skal fradrage værdien af nyt-for-gammelt - hvor det vel og mærke er relevant, og hvor eksempelvis et ældre nedslidt badeværelse lovliggøres, og derved udskiftes med et nyt. Det er således en af de højesteretsdomme, som i praksis ofte vil blive misforstået, fordi resultatet af dommen ikke læses i sagens rette kontekst, og derfor bliver taget til indtægt for noget, som dommen ikke bør tages til indtægt for. 

Min vurdering er derfor, at man som andelsboligsælger kan ifalde erstatningsansvar efter almindelige køberetlige principper, og i udgangspunktet skal have erstattet sit fulde tab, men at der må foretages fradrag for nyt-for-gammelt, hvis skønsmanden i sin erklæring kan tages til indtægt herfor, hvilket blot ikke var tilfældet i denne sag, der omhandlede et relativt nyt badeværelse, og hvor parterne måske bevidst derfor ikke havde spurgt skønsmanden herom. 

Højesteretsdommen kan læses her.

Kristian Dreyer