Den 3. marts 2025 blev der afsagt ankedom i BS-42345/OLR, og landsretten stadfæstede resultatet fra byretten. Dommen har interesse for landets ejerforeninger, og omhandler to spørgsmål. Før det første spørgsmålet om, hvorvidt en generalforsamlingsbeslutning om at stævne et medlem er nødvendig. For det andet spørgsmålet om, hvad der skal til for at opnå eksklusiv brugsret til et lokale i kælderen, der har vederlagsfri og uopsigelig karakter, og hvis brugsretten ikke er eksklusiv, om brugsretten da blot kan bringes til ophør ved opsigelse.

Til det første bemærkede landsretten i tråd med U2011.1530Ø, at hvis en ejerforening ønsker at stævne et medlem, er det ikke en del af ejerforeningens daglige drift, og dermed ikke noget bestyrelsen kan igangsætte uden at det er accepteret af generalforsamlingen. Landsretten slog også fast, at generalforsamlingen kunne gøre det med tilbagevirkende kraft, fordi der blev fremsat indsigelser mod gyldigheden af den første generalforsamlingsbeslutning. En generalforsamling kan med andre ord ”ratihabere” beslutningen om at stævne, når stævning allerede er udtaget. Medlemmet fik derfor ikke medhold i, at sagen skulle afvises fra domstolene.

Medlemmet fik heller ikke medhold i det andet hovedtema, det vil sige i spørgsmålet om, hvorvidt der efter lidt over 50 års brug af lokalet var opnået eksklusiv brugsret hertil igennem brug. Det var simpelthen ikke bevist, at løbende ejere af ejerlejligheden konsekvent og til stadighed havde anvendt lokalet i kælderen, og i rækken af ejere havde den der havde solgt til nuværende ejer faktisk ikke været bekendt med, at der måske var eksklusiv brugsret hertil, og mente ikke at have solgt denne ret videre. Dette, selvom der blandt tidligere ejere i perioder havde været tale om eksklusiv benyttelse af lokalet over længere perioder, og dette selvom foreningen faktisk havde accepteret at ejeren fik installeret særskilt toilet hertil som et accessorium til sin erhvervsejerlejlighed. Man kan forklare det på den måde, at den eksklusive brugsret havde været afbrudt og ikke videresolgt, hvorved nuværende ejer ikke var succederet (indtrådt) i en sådan eksklusiv brugsret. Dommen inddrager i sine præmisser, at det heller ikke fremgik af skøderne, når ejerlejligheden blev overdraget, at der bestod en eksklusiv brugsret til lokalet. Det sidste er dog antageligt en forkert præmis, da det afgørende ikke kan være, hvad en køber og sælger aftaler, fordi det ikke binder ejerforeningen som ejer af lokalet. Men dommen viser i hvert fald, at man siden den principielle dom i U2014. 3499H er meget tilbageholdende med at statuere eksklusiv herunder vederlagsfri og uopsigelig brugsret til lokaler eller arealer, der stilles til disposition for medlemmer, eller som de blot tiltager sig, og at noget sådant mest er en accept af brugen for tiden. Der skal særlige holdepunkter for at antage, at der er opnået eksklusiv brugsret, og anvendelsen skal – som dommen her viser – ikke være afbrudt men nuværende ejer være indtrådt heri, førend en sådan særlig ret over lokalet eller arealet kan kræves. Da der således ikke var tale om en eksklusiv herunder vederlagsfri og uopsigelig brugsret, kunne den ikke-eksklusive brugsret bringes til ophør ved opsigelse med en frist på 6 måneder, hvilket fandtes at være et rimeligt varsel.

Det bemærkes, at der ikke i ejerforeninger kan opnås hævd, idet hævdbetingelserne ikke er opfyldte. En ejer er således i forvejen medindehaver af fællesejendommen, og en af grundbetingelserne for opnåelse af hævd er, at man i et vist omfang uretmæssigt (ikke snighævd) disponerer over tredjemands ejendom. Når man i forvejen er medindehaver af ejendommen, kan den betingelse ikke opfyldes. Endvidere bemærkes, at udstykningslovens § 16 etablerer mulighed for at bringe en eksklusiv brugsret over grund- og jordarealer til ophør, men den bestemmelse gælder ikke for arealer på eller i bygningskonstruktioner.

Sagen blev for ejerforeningen ført af advokat (H) og partner Kristian Dreyer i Østre Landsret.